<<任意売却相談>>神奈川県秦野市の賃貸・売買ならIアート企画株式会社

競売になると、裁判所に競売情報が掲示され、ホームページにも掲載されます。
あまり気持ちのいいものではありません。

数年ほど前から、競売に替わる方法として、任意売却という方法がとられるようになってきました。

この方法は、金融機関や保証会社と事前に打ち合わせをしながら、通常の中古住宅として不動産の市場で売却する方法です。
借主さんから見たメリットは

·        売却時期をある程度希望に合わせることが出来る

·        競売よりは高く売却できるため債務が圧縮できる

·        時には引越し費用などを確保することが出来る（交渉によります）

以上のようなメリットがあるため、広く用いられるようになりました。

住宅ローンの返済が出来なくなり、任意売却を銀行や保証会社から勧められたら・・・

銀行や保証会社が任意売却を勧める時には、返済条件の変更などが難しく、住宅を売却することによって住宅ローンの整理をする方法しかとれないことを意味しています。

住宅の売却を法律的に行う場合には、裁判所に競売の申し立てを行う方法となるのですが、法的にではなく債権者（金融機関）と債務者（住宅ローン利用者）の話し合いによって売却を進めることを任意売却と言っています。

まだ任意売却を勧められてはいないが、『そのような方法がある・・・』と聞いた方もいらっしゃると思います。そんな方にも任意売却を分かりやすく解説しています。

まず、あなたの住宅ローンの返済状況と現在の状況を確認して下さい。

A.     返済は苦しいがなんとか現在までは返済している、しかし今後はどうなるか分からない

B.     返済日にお金が間に合わなく、遅れながらも返済している

C.     数か月分が滞納状態になっているが、毎月一月分はなんとか返済している

D.     数か月分が滞納状態になっており、今後も滞納金額が増えそうだ

E.     金融機関から一括弁済の催告書が届いている

F.     保証会社から代位弁済の通知書が届いている

G.     裁判所から差押や競売開始決定の通知が届いている

H.     競売が決定し、期間入札が始まった

上に記載した状況のうちＡ.とＢ.については、金融機関が借入条件の変更に応じてくれる可能性があります。
Ｃ.についてはかなり難しいと思いますが、可能性が無いわけではありませんので相談をしてみてください。

Ｈ.については裁判所の決定にしたがって進むしかないと思います。
それ以外の場合は、金融機関は任意売却を勧めてきますので、できるだけ早く具体的な手続きや相談をされることをお勧めします。
特にＧ.の場合には期間入札が始まる前に手続きを進めないと、間に合わなくなってしまいます。

住宅ローンの返済が苦しい状況になっていると言っても、上に書いたようにいくつかの段階や状況によって解決方法が異なってきます。
また債務の内容によっても解決方法が異なってきます。

債務の内容とは、住宅ローン以外にも借金がありその返済も滞っているようなことです。債権者や担保の差し入れがあるかないかによっても方法は変わってきます。
住宅を売却するだけではなく、最終的には自己破産によってすべての債務を整理することになる場合もありますが、債務が整理されることによって、新たな生活設計が可能にもなるものです。

債務の整理とは、収支バランスが悪くなった状態を良好にし、生活の再設計を可能にするために行うことです。

その為の方法のひとつとして任意売却という債務整理手法があるわけです。

債務整理のための任意売却は、一般の中古住宅が売却される流れと基本的には変わりません。
違いがあるのは、売却価格が住宅ローン残高よりも下回った金額になるということです。

通常の中古住宅の売却の場合には、住宅ローンの残高よりも高い金額で売却し、抵当権の抹消が出来るようにします。万が一、ローン残高よりも下回った場合には、自己資金を用意してもらって抵当権を抹消し買主さんに引渡をします。

任意売却の場合は、住宅ローン残高に見合う金額で売却しようとしてもほとんど無理なので、短期間で売却できる金額を設定し、残高に満たなくても抵当権を抹消することを前提として進めていきます。

したがって売却してもローン残高は残りますので、返済の義務は引き続きあるのですが、残った分については返済が負担にならないような金額（5千円とか1万円とか）を長期に返済をすることで、債権者との話しがつくことが多いのです。

任意売却は上に書いたように、債権者と打合せを行いながら進めるのですが、任意売却では売却できなかった場合や、債務者が任意売却に協力的でない場合には競売になってしまいます。

一般的には競売の方が売却金額は低くなり、ローン残高は多く残ってしまいます。また、競売物件情報として公開されますので、知られたくない情報が他人に知られてしまうことにもなるわけです。

また、競売は裁判所が行う法的手続きですので、売却金額から引越し費用などの捻出はまったく出来ません。
それに対し、任意売却では引越し費用の捻出などが出来ることもあります。
＊債権者にもよりますので100％可能なわけではありません。

住宅ローンを滞納するようになると１～２ヶ月ぐらいは督促の連絡ですが、３ヶ月を超えるようになると期限の利益を失い一括弁済の催告がきます。

一括で返済できるようであれば月々の返済が遅れることは無いのですが、事務的な手続きですから金融機関からはこのような文書がきます。

一括弁済の催告の後には、代位弁済を保証会社に対して行う旨の通知がきます。

住宅ローンの延滞が３ヶ月を超え６ヶ月近くの滞納状態となると、金融機関は、保証をしている保証会社に対し代位弁済の請求を行います。

代位弁済とは、保証会社が住宅ローンの借主さんに代わって、金融機関に対し融資残高を一括で返済する事をいいます。
代位弁済を行った保証会社は、借主さん本人に対し、代位弁済した融資残高全額分を一括して支払うよう求めてきます。

これは、求償債権という権利が保証会社にはあるからです。
また保証会社は、住宅ローンの借り入れ時に、担保となる住宅に対し抵当権を設定していますので、その抵当権の行使も行います。
分かり易くいうと担保となっている住宅を差し押さえします。
そして、差押と同時に裁判所に対し競売の申し立てを行います。

このようにして、競売によって、住宅は強制的に売却される方向に進んでいきます。